بيع زماني يا انتقال مالكيت زمانبندي شده(قسمت آخر )
بيع زماني يا انتقال مالكيت زمانبندي شده ـ قسمت آخر
سعيد شريعتي، مركز تحقيقات فقهي قوه قضائيه
تا كنون با مفهوم بيع زماني و بحثهايي كه پيرامون آن وجود دارد آشنا شدهايد. در اين شماره به شيوههاي مشابه آن ميپردازيم و نظر علما را در اين باب ميآوريم.
◙ فصل دوم: بررسي شيوههاي مشابه
بحث و بررسي درباره قرارداد انتقال مالكيت زمانبندي شده در فصل گذشته به پايان رسيد. اينك به عنوان تكميل بحث گذشته به بررسي برخي از شيوهها و قالبهاي قراردادي مشابه ميپردازيم كه اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادي، تفاوت جدي با قرارداد تايمشر دارند اما در عمل، نتايج و آثار نسبتا مشابهي را به دنبال دارند. اين روشها عبارت است از: الفـ بيع مشاع به شرط مهايات، بـ صلح منافع، جـ شركت سهامي، دـ افراز زماني
◄ الفـ بيع مشاع به شرط مهايات:
تقسيم منافع در مال مشاع كه چند نفر در كنار هم، مالك مال هستند يكي از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان ميباشد. به طور كلي مالكين مشاع براي تقسيم منافع مشترك مال مشاع از دو طريق ميتوانند اقدام نمايند.1
1ـ تقسيم به اجزاء مانند اينكه دو نفر كه در خانهاي شريكند براي انتفاع از خانه، خانه را به حسب اجزاء آن تقسيم نمايند يعني نصف خانه به يكي از آنها و نصف ديگر به ديگري واگذار شود تا در آن سكونت يابند.
2ـ تقسيم به زمان انتفاع: مثلا دو نفر كه در اتومبيلي شريكند توافق ميكنند كه به صورت ماهانه از آن استفاده كنند يعني يك ماه نفر اول و ماه دوم نفر دوم و به همين ترتيب....
دو شيوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونههاي بسياري از آن را ميتوان مثال زد به عنوان نمونه، تقسيم منافع مزارع و باغات عموما به صورت تقسيم به اجزا صورت ميگيرد و تقسيم منافع قناتها و نهرها غالبا از طريق تقسيم به زمان انجام ميشود. تقسيم منافع به يكي از شيوههاي فوق در اصطلاح فقها، «مهايات» ناميده ميشود.2
بنابراين از مهايات ميتوان براي تقسيم منافع يك ملك به صورت زماني استفاده نمود مثلا فرض كنيم دوازده نفر به صورت مشاع، خانهاي را خريداري نمودهاند و از آنجا كه همه آنان به طور همزمان نميتوانند از آن خانه منتفع شوند و تقسيم آن به حسب اجزاء مكاني نيز امكانپذير نيست، آسانترين راه تقسيم منافع آن است كه منافع آن را به صورت زمانبندي تقسيم كنند مثلا منافع خانه را به صورت ماهيانه در يك دوره يك ساله بين خود تقسيم كنند به گونهاي كه خانه در تمام طول سال، ملك مشاع همه آنها ميباشد ولي در هر ماه از سال تنها يكي از آنان حق انتفاع دارد. بنابراين شركاي مشاع ميتوانند در يك قرارداد مهايات، منافع مال مشاع را تقسيم نمايند. لازم به ذكر است كه مهايات به عنوان يك قرارداد مستقل، قابل انعقاد بوده و در حدود مفاد خود معتبر و لازمالاجراست و لذا لزومي ندارد كه به صورت صلح و يا يكي ديگر از عقود معين درآيد.3
تقسيم مهاياتي به نظر برخي از فقها، توافقي جايز و قابل فسخ است4 البته اين نظر از سوي برخي حقوقدانان مورد خدشه قرار گرفته و آنان مهايات را قرارداد و توافقي الزامآور دانستهاند3 اما براي گريز از اختلاف فوق ميتوان «مهايات» را به صورت شرط ضمن عقد درآورد و الزامآور بودن آن را قطعي و بياشكال نمود.
يكي از شركتهايي كه در سالهاي اخير از اين شيوه براي تقسيم منافع املاك خود بهره گرفته است «شركت مجتمعهاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران» است. اين شركت، ويلاهاي متعلق به خود را به صورت بيع مشاع مشروط به مهايات به مشتريان خود به فروش رسانده است.
توضيح آنكه شركت مزبور، هر يك از ويلاهاي خود را به صورت مشاع به پنجاه و دو نفر ـ به تعداد هفتههاي سال ـ به فروش رسانده و درضمن عقد بيع، شرط نموده است كه هر يك از مالكين مشاع در هفته مشخصي از سال حق انتفاع از ويلا را داشته باشند.
در مبايعهنامه شركت مزبور پس از ذكر نام خريدار و فروشنده چنين آمده است: «مورد معامله يك پنجاه و دوم مشاع از كل ششدانگ ويلاي شماره ... از مجموعه 22 ويلاي مجتمع آبادگران واقع در ساحل جزيره كيش به پلاك ثبتي ... كه موقعيت دقيق آن روي نقشه تعيين و به رويت خريدار و امضاء طرفين رسيده است.»
در همين مبايعهنامه به عنوان يكي از شرايط ضمن عقد آمده است:
«خريدار با آزادي كامل و با آگاهي از شرايط و ضوابط زماني و مكاني و با توجه به تفاوت قيمت ويلا در هفتههاي سال، هفته ... سال را جهت استفاده از ويلا انتخاب نمود... خريدار، حق استفاده از بقيه ايام سال را از خود سلب نمود و هيچگونه حقي در بقيه ايام سال در استفاده از اين ويلا نخواهد داشت.»
◄ بـ صلح منافع
يكي از شيوههاي مشابه كه در آن، منافع عين به صورت زمانبندي شده مورد استفاده قرار ميگيرد قرارداد صلح منافع ميباشد. طبق اين قرارداد، شخصي كه مالك عين است مالكيت عين را به مشتريان منتقل نميكند بلكه صرفا منافع عين مورد نظر را به چند نفر از طريق عقد صلح، منتقل ميكند.
به عنوان مثال شخصي كه مالك ويلا يا آپارتمان است منافع ملك خود را به دوازده نفر به صورت صلح معوض منتقل ميكند به گونهاي كه هر يك از آنها در قبال مبلغي، منافع يك ماه در سال آن ملك را مالك ميشوند. چنانكه مشاهده ميشود چنين صلحي در واقع، نتيجه عقد اجاره را به دنبال دارد يعني همان گونه كه در اجاره، عين در مالكيت موجر باقي مانده، منافع آن در مدت معين به مستاجر تمليك ميشود در عقد صلح مورد نظر نيز، منافع عين به صورت زمانبندي شده به متصالحين انتقال مييابد. بدين ترتيب، متصالحين سهم و بهرهاي از عين مال ندارند و تنها در مدت زمان معين، مالك منافع آن ميشوند.
اين رويه در سالهاي اخير مورد عمل بعضي شركتها قرار گرفته است كه از آن جمله ميتوان «شركت نارنجستان زيباي شمال»را نام برد شركت مزبور كه در سال 1375 تاسيس و ثبت شده، از بدو تاسيس اقدام به احداث هتلي نموده است. به گفته مسوولان شركت، اين شركت به جاي اينكه منافع هر اتاق يا سوئيت را به صورت روزانه به افراد واگذار نمايد و مالالاجاره دريافت كند، منافع اتاقها و سوئيتها را به صورت قطعي و براي مدت يك ماه در سال با انعقاد عقد صلح منافع منتقل نموده است. متصالحين در مدتي كه مالك منافع هستند ميتوانند شخصا از آن منتفع گردند يا به دستور آنان، منافع به ديگران واگذار و مالالاجاره دريافتي به متصالحين پرداخت شود.
اين شيوه اگرچه از نظر فقهي و حقوقي، بياشكال به نظر ميرسد اما اجراي آن، منافع متصالحين را در معرض خطر قرار ميدهد. زيرا متصالحين كه تنها مالك منافع ملك هستند هيچگونه مالكيتي نسبت به خود ملك ندارند. بنابراين حق هيچگونه تصميمگيري در مورد عين مال را ندارند از طرف ديگر مالك عين اگرچه، مالك منافع آن نيست اما با استناد به مالكيت عين ميتواند دست به اقداماتي بزند كه در نهايت به ضرر صاحبان منافع تمام شود به عنوان مثال اختيار مالك عين در مورد فروش، هبه و ساير انتقالات ميتواند در مواردي، صاحبان منافع را با مشكل روبهرو كند. از اين گذشته اگر مالك به استناد مالكيت خود، تغييراتي در ملك ايجاد كند كه منجر به كاهش منافع آن و يا از بين رفتن منافع در بخشي از سال يا در كل سال شود، تكليف متصالحين زيانديده چيست؟
براي گريز از اشكالات فوق و ساير مشكلاتي كه ممكن است در اين قرارداد بروز كند بايستي وظايف و اختيارات هر يك از مالك و متصالحين به روشني مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گيرد. متاسفانه قرارداد صلح منافع كه توسط شركت نارنجستان شمال تنظيم شده است در مورد موارد پيش گفته سكوت كرده و به همين جهت حقوق متصالحين را در معرض خطر قرار داده است.
◄ ج ـ شركت سهامي
يكي ديگر از طرقي كه ميتوان براي استفاده منظم و زمانبندي شده از مال مشترك، مورد عمل قرار داد؛ ايجاد شركت سهامي بين شركا ميباشد. در اين شيوه چند نفر ميتوانند براي خريد واحدهاي مسكوني اقدام به انعقاد عقد شركت و ايجاد شركت نمايند و از مال شركت، واحد مسكوني مورد نظر را خريداري و به طور مشترك از آن بهرهمند شوند.
به عنوان مثال: دوازده نفر به منظور احداث يا خريد واحد مسكوني اقدام به تشكيل شركت سهامي يا شركتي با نام ديگر براي انجام امور ساختماني نموده، هر كدام از آنها سهم مشخصي از سرمايه شركت را تامين ميكنند.
شركت مزبور چه به صورت شركت سهامي باشد و يا به صورت يك شركت ساختماني، واجد وصف تجارتي بوده6 داراي شخصيت حقوقي ميباشد شركاء پس از تشكيل شركت با سرمايه فراهم آمده، ساختمان يا ويلايي را خريداري مينمايند. پرواضح است كه با توجه به تحقق يك شخصيت حقوقي در فرض فوق، اموال گرد آمده متعلق به شركت بوده و شركاء تنها عضو شركت و صاحب سهام هستند و به همين جهت ملك خريداري شده نيز متعلق به شركت ميباشد. شركاء براي استفاده و بهرهبرداري از ملك خريداري شده اين ترتيب را اتخاذ ميكنند كه هر كدام از آنها در مدت معيني از سال از آن استفاده نمايند.
اين ترتيب اگرچه در حقيقت، همان صورت نظام يافته مهايات است اما از آنجا كه در اينجا سخن از اشاعه مالكيت مطرح نيست ـ به خلاف بحث مهايات، تفاوت اين روش با بيع مشاع مشروط به مهايات روشن ميگردد.
مزيت اين راهكار آن است كه صاحبان سهام ميتوانند سهام خود را به ديگران منتقل كنند يا با سهام شركتهاي مشابه مبادله نمايند بدون آنكه نقل و انتقال يا مبادله به عين ملك يا منافع آن مرتبط گردد و به همين جهت اين انتقالات يا مبادلهها ميتواند در عرصه بينالمللي نيز به آساني و سهولت انجام شود.
◄ دـ افراز زماني
سادهترين و طبيعيترين راه تقسيم مال مشترك آن است كه مال مشترك به طور عادلانه بين شركاء تقسيم و توزيع گردد اين تقسيم را افراز ميگويند8 در همين رابطه ماده 598 ق.م مقرر ميدارد: «ترتيب تقسيم آن است كه اگر مال مثلي باشد به نسبت سهام شركا افراز ميشود...» طبيعي است كه افراز تنها در اموال قابل تقسيم متصور بوده و اموالي كه قابل توزيع عادلانه نيست را نميتوان از راه افراز تقسيم نمود. ماده 317 ق. امور حسبي مقرر ميدارد: «در صورتي كه مال اعم از منقول يا غيرمنقول قابل تقسيم و تعدل نباشد. ممكن است فروخته شده بهاي آن تقسيم شود.»
ارتكاز عرفي از معناي افراز آن است كه عين مال مشترك بين شركاء توزيع گردد و به هر يك از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصهاي از عين داده شود. در مورد املاك، افراز به صورت توزيع مكاني ميباشد و چنانكه گفتيم افراز به اين معنا تنها در اموالي امكان دارد كه اولا قابل تقسيم بوده و ثانيا داراي اجزاي مساوي و برابر باشد وگرنه از راه تعديل يا فروش اموال مشترك بايد اشاعه را منحل نمود.
سئوالي كه در اينجا مطرح ميشود آن است كه آيا در اموال مشاع غيرقابل تقسيم، راه حل ديگري جز فروش و تقسيم ثمن وجود ندارد؟ پاسخ به اين سئوال به برداشت ما از مفهوم افراز بستگي دارد. اگر افراز را به معناي پيش گفته دانستيم پاسخ اين سئوال منفي خواهد بود اما اگر مفهوم گستردهتري براي افراز قائل شويم، هنوز در اموال غيرقابل تقسيم نيز راهي براي افراز وجود خواهد داشت.
توضيح آنكه افراز به معناي توزيع عادلانه مال مشاع ميباشد. اين توزيع عادلانه همواره از طريق اختصاص دادن بخشهاي مختلف مال به افراد صورت ميگيرد به گونهاي كه مالكيت مشاع شركا به چند مالكيت جداگانه و در عرض هم بر بخشهاي مال، تبديل ميشود اما صورت ديگري نيز براي افراز ميتوان تصور كرد و آن عبارت است از «افراز زماني» به اين صورت كه مالكيت مشاع شركاء، به چند مالكيت در طول زمان تبديل شود براي روشن شدن موضوع به ذكر مثالي مبادرت ميشود:
فرض كنيم چهار نفر به صورت مشاع مالك قطعه زميني به مساحت هزار متر مربع هستند اين افراد براي تقسيم زمين اقدام به افراز آن مينمايند يعني هر كدام از آنان در دويست و پنجاه متر از زمين تصرف ميكند و مالكيت بيمعارض مييابد اما فرض كنيم كه اين چهار نفر مالك خانهاي هستند. براي تقسيم خانه در صورت امكان بايد خانه را به چهار قسمت مساوي تقسيم كنند و در صورت عدم امكان از راه تعديل، مشكل را حل نمايند اما اگر اين هم امكان نداشته باشد تكليف چيست؟
راه ديگري كه براي تقسيم خانه ميتوان پيشنهاد داد، افراز زماني است به اين صورت كه مالكيت مشاع آنان در يك دوره مشخص زماني با توجه به قطعههاي مساوي، افراز و تقطيع شود به عنوان مثال در فرض فوق، خانه مزبور، در هر فصل سال، ملك يك نفر از آنان دانسته شود بدون آنكه در عين ملك، افراز يا توزيعي صورت گيرد.
در افراز زماني، مالكيت شركاء بر كل عين باقي ميماند و تجزيه نميشود اما از نظر مدت، محدوديت مييابد بديهي است كه امكان و مشروعيت افراز زماني متوقف است بر امكان و مشروعيت مالكيت موقت و از آنجا كه ما در مباحث گذشته امكان و مشروعيت آن را اثبات نموديم مشكلي از اين طريق وجود ندارد.
تنها مشكلي كه در راه تصور افراز زماني خودنمايي ميكند آن است كه چنانكه گفتيم در ارتكاز عرفي متشرعه ميتوان گفت مراد تمام فقها از افراز، همان افزار و توزيع عين بوده است و افراز زماني به كلي از ذهن و تصور آنان دور بوده و لذا ممكن است گفته شود چنين برداشتي از معناي افراز خلاف فهم و ارتكاز عرف و در نتيجه خلاف شرع است.
اما در اين رابطه بايد يادآور شد كه چنين برداشت و ارتكازي از معناي افراز به دليل رواج آن در ميان مردم بوده است و از آنجا كه بسياري از فقها، مالكيت موقت را امري نامشروع و نادرست ميدانسته و تحديد و تقييد مالكيت به زمان را نپذيرفتهاند لذا تصور افراز زماني براي آنان نيز امري نامشروع و نادرست مينموده است.
بر اين مطلب اين نكته را ميافزاييم كه افراز، اصطلاحي نيست كه در شريعت اسلام، مفهوم خاص و ويژهاي داشته باشد بلكه افراز به معناي توزيع عادلانه مال مشترك است و از آنجا كه همواره، توزيع عادلانه مال از طريق توزيع عين و تجزيه سهام مال صورت ميگرفته است، اصطلاح افراز به اين معنا تلقي شده و در ارتكاز عرف و حتي فقها جاي گرفته است.
هدف از افراز آن است كه به نحوي عادلانه و مشروع به اشاعه پايان داده شود و مال مشاع به نحوي رضايتبخش تقسيم شود و راه توزيع عادلانه را بايد در عرف مردم جستوجو كرد چرا كه شيوه خاصي در شريعت پيشبيني نشده است. بنابراين اگر شيوه جديدي توسط عرف و عقلا، ابداع شود كه تقسيم مال مشترك را به نحوي عادلانه و رضايتبخش انجام دهد و برخلاف اصول مسلم فقهي و حقوقي نيز نباشد، منع و اشكالي در پذيرش آن نيست و آخرين نكتهاي كه براي تاييد افراز زماني قابل ذكر است آن است كه فروش مال مشتركي كه غيرقابل تقسيم عادلانه است آخرين راهي است كه براي تقسيم مال مشترك وجود دارد و مسلما اگر بتوان راهي يافت كه بدان وسيله، مالكين مشاع، به عين مال مشترك دست يابند، بهتر از آن است كه آنان به ثمن مال مشتركشان دست يابند و افراز زماني، در چنين اموالي تنها راهي است كه ميتواند در عين حالا كه به انحلال اشاعه ميانجامد، مالكين را بر عين مال مسلط سازد.
ترديدي نيست كه افراز زماني نياز به بحث گستردهتر و بيشتر دارد و از آنجا كه تا حدي كه كاوش شده، اين مسئله در كتب فقهي و حقوقي مطرح نشده است جاي بحث و تحقيق دارد. نگارنده در اينجا تنها در مقام طرح موضوع فوق ميباشد تا راه براي تحقيقات آينده باز شود. اثبات اين مسئله ميتواند افق جديدي را در مبحث تقسيم اموال مشاع فراروي ما قرار دهد. از جمله نتايج اين نظريه آن است كه ميتوان با «افراز زماني» به نتيجه قرارداد تايمشر دست يازيد يعني چند نفر ميتوانند به طور مشاع، ويلا يا ملك ديگري را خريداري كنند و سپس با «افراز زماني» هر كدام از آنها، مالك آن در مدت مشخصي از سال شوند و بدين ترتيب همان آثار و نتايج تايمشر را به دست آورند.
و آخرين نكته اينكه: ذكر شيوههاي مشابه در اين فصل به معناي تاييد يا رد آنها براي اجرا نيست بلكه هدف ما تنها اين بوده كه در كنار قرارداد «تايم شر» يادي از شيوههاي مشابه شود تا همه اين قالبهاي قراردادي، در كنار هم مورد بررسي و تحليل قرار گيرد و در نهايت شيوه واحدي از ميان اين شيوهها انتخاب و در كشور به اجرا درآيد. مسلما اجراي شيوه واحد با مقررات، احكام و آييننامههاي منظم و مشخص ميتواند هرگونه ابهام را از اين مسئله مرتفع ساخته مردم، مسئولين و به ويژه دستگاههاي دولتي و دادگاههاي قضائي را با مشكل مواجه نسازد.
◙ ملحقات (ديدگاههاي فقهي درباره بيع زماني)
در بخش عقود، فروش يك ملك به صورت زماني به چند نفر چه حكمي دارد؟ (مثلا ملكي به چهار نفر فروخته شده، اين ملك در هر فصل سال در اختيار مالك همان فصل است كه خودش استفاده كند يا اجاره دهد و يا...)
◄ آيتالله العظمي محمدتقي بهجت:
خريد و فروش براي چند نفر به صورت زماني كه در هر زمان يكي از آنها مالك باشد صحيح نيست.
◄ آيتالله العظمي سيدعلي سيستاني:
فروش به زمان محدود نميشود، ولي ميتوان آن را در هر فصل به يك نفر اجاره داد. اجاره موجب ملكيت همه منافع است.
◄ آيتالله العظمي لطفالله صافي گلپايگاني:
فروش ملك به صورت مذكور شرعي نيست، ولي اجاره اشكال ندارد. والله العالم.
◄ آيتالله العظمي يوسف صانعي:
اگر ملك را به چهار نفر فروخته و آنها خودشان تقسيمبندي ميكنند مانعي ندارد و اما اگر خود فروشنده به صورت فصلي فروخته باشد فعلا نميتوان حكم به صحت آن نمود.
◄ آيتالله العظمي سيدعبدالكريم موسوي اردبيلي:
اگر چهار نفر با هم قرار بگذارند خانهاي را بخرند و در هر فصل در اختيار يكي از آنان باشد و عقد را مبني بر اين قرارداد كنند، اشكالي ندارد و خانه مال چهار نفر ميباشد و طبق شرط و قرارداد در هر فصلي از فصول سال يكي از آنها بالمباشره يا بالاجره استفاده كنند و اسم اين معامله بيع زماني نيست.
◄ آيتالله العظمي ناصر مكارم شيرازي:
جايز نيست، ولي اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعيد نيست.
◄ آيتالله محمدعلي اسماعيلپور:
فروش به اين نحو صحيح نيست ولي ميشود ملك را مشتركا بخرند و بعد از خريد در ضمن عقد خارج الزمي، شركاء شرطي قرار دهند كه در هر فصل يكي از سهام ديگران تا مدتي معين استفاده كند يا هر يك سهم مشاع خود را تا مدت معيني به ديگران اجاره دهد.
◄ آيتالله سيدعباس ابوترابي:
سئوال خالي از ابهام نيست. فروشنده ملك به چهار نفر بر وجه مشاع نميتواند براي هميشه در كيفيت تصرف از آنها سلب اختيار كند. ولكن مالكين بر وجه مشاع ميتوانند در كيفيت تصرف با يكديگر توافق كنند.
◄ آيتالله ابوطالب تجليل تبريزي:
در عقد بيع، تنجيز شرط است، يعني بايد قصد كند كه ملكيت از حين عقد تحقق يابد و تعليق به زمان آينده صحيح نيست. وقتي ملك مشتري شد در غير صورت فسخ هميشه در اختيار او بوده و به غير اختيار او از ملك او خارج نميشود.
◄ آيتالله عبدالله خائفي:
لوكان المقصود من بيعالملك من اشخاص متعددين بنحو الاشتراك بحيث يكون الاشخاص مالكين له بنحو الاشاعه فلا مانع منه و الالا لوكان المقصود بيعه الي زمان كمده سنه مثلا فصحه تلك المعاملات محل اشكال بل منع عرفا و شرعا. فان مقتضي الارتكازات العرفيه الدقيقه العمل بلوازم العقد مستمرا. اما ادله صحه العقد و لزومه امثال قوله تعالي: «اوفوا بالعقود»8 تقتضي ايجاب الوفاء و الالزام علي مقتضاه و هو تسليم المبيع مع البقاء عليه فلو باع موقتا لم يكن موفيقا بعقده و الحاصل ان هذا عقد موقت و يفيد معامله موقته فهو عين استرجاع العين و هذا ينافي بما هو المرتكز لدي العقلاء من التسليم و التسلم و عدم الاسترجاع بعنوانه فيحكم العرف الدقيق و اقتضاء اطلاق قوله تعالي: «اوفوا بالعقود»9 الاستمرار، فخرج زمام العقد عن يدالمتعاملين بحيث يحرم عليهما التصرفات الناقضه للعقد بمقتضي اطلاق دليل وجوب الوفاء و التفصيل موكول الي مجال آخر. والله العالم العاصم.
◄ آيتالله علي سبط الشيخ انصاري:
به صورت استيجاري مانعي ندارد.
◄ آيتالله حميد شربياني:
در عقود تمليكي عين ـ مثل بيع ـ تمليك و فروش محدود و فصلي مشروع نيست.
◄ آيتالله سيدعلي شفيعي:
ظاهرا خالي از اشكال بلكه منع نيست. زيرا اولا عقد بيع در حكم علت و سبب تام جهت انتقال مبيع به مشتري است، لهذا با ايجاد عقد، ملك به تملك مشتري درميآيد و اين خود يكي از دلايل شرطيت تنجيز در عقود و ايقاعات ميتواند باشد. لهذا يا بايد عقد، عقدي باشد كه تمام ملك آنا و فورا به تملك مشتري درآيد هرچند تصرفات مالكانه مشروط به شرط يا مدت باشد يا به تملك تمام مشتريها بنحو افراز و يا مشاع درآيد. اما ملكيت زماني يا طولي به اين نحو كه يك چهارم به شخص اول در فصل بهار تمليك شود و در اين فصل استفاده كند (در كل ملك) و يك چهارم ديگر از اكنون به تملك شخص ديگر در فصل تابستان درآيد و هكذا ... مستلزم محذورات ياد شده است (تفكيك زماني يك مالك از مالكيت يك بخش از ملك) و اين مطابق قواعد نيست. پس تصرف هر فرد هم در كل ملك موجه نيست.
◄ آيتآلله محمد صادقي تهراني:
اينگونه معامله در فقه بيع مشروط ناميده ميشود و هرگز اشكالي ندارد، مانند اجاره كه ميتوان براي زمانهاي مختلف ملكي را اجاره داد. بلكه در عقد منقطع نيز چنين است كه مثلا يك ماهه براي كسي و پس از عده اگر عدهاي لازم باشد براي ديگري كه عقدها يك جا منعقد شده است، ولي خود ازدواجها يكي پس از ديگري است.
البته اينگونه فروش، اجاره و نكاح مربوط به شرايط شرعي است. طبق اين اصل، طرفين عقد نبايد هرگز تخلفي از مفاد عقد داشته باشند. مگر در صورتهاي خيار كه در تمامي معاملات با شرايطش جاري است و مبناي كلي اين مسائل «اوفا بالعقود»9 است كه پيمانهاي عقلايي خالي از موانع شرعي همگي از نظر شرع درست است.
◄ آيتالله محمدعلي علوي گرگاني:
اين نحو خريد و فروش معلوم نيست مصداق بيع باشد، زيرا ظهور تمليك، در ملكيت استمراري است و اگر شك كرديم در مصداق بيع، تمسك به عام در شبهه مصداقيه جايز نيست و لذا به نظر ميرسد كه بيع با فرض مذكور جايز نباشد.
◄ آيتالله محمد علامه هشترودي:
در فرض مرقوم، استفاده از ملك و اجارهاش موقوف به رضايت همه ملاك است.
◄ آيتالله عباسعلي عميد زنجاني:
فروش ملك به صورت زماني مانند فروش منفعت به معني اجاره است و در صورت انتقال عين، تنها در صورتي معقول است كه بيع مشاع به چند نفري باشد كه منافع در ازمنه مختلف متعلق به آنها ميباشد. والله العالم.
◄ آيتالله محمد فيض سرابي:
با عنايت به اينكه بيع نقل عين در مقابل عوض است، منافع مورد معامله واقع نميشود بلكه تابع عين است. لذا بيع عين به چهار نفر كه در هر فصلي مال كسي باشد صحيح نيست. بلي ميتواند عين را مشاعا به چهار نفر بفروشد و خريداران در مقام استفاده از عين، منافع آن را روزانه يا ماهانه يا با فصول، فيمابين خودشان تقسيم كرده و مورد استفاده قرار دهند.
◄ آيتالله محمد فاطمي ابهري:
مانعي ندارد اگر مالك اولي زمين را به چهار نفر بفروشد. ولكن شرط اينكه در هر فصل يكي از آنها استفاده كند، اين شرط خلاف كتاب و سنت نيست و فرقي نيست بين اينكه خودش استفاده كند يا به ديگري اجاره بدهد (به جهت انطباق ضابط اجاره بر آن).
◄ آيتالله محمدعلي گرامي:
جايز نيست، ولي ميتواند هنگام فروش مثلا به دو نفر كه مشتركا مشتري ميشوند شرط كند كه استفاده هر يك در فصل خاصي باشد.
◄ آيتالله حسين مويد:
وجهي براي تصحيح اين معامله به نظر نميرسد.
◄ آيتالله محمدهادي معرفت:
چنين معاملهاي بيشتر به اجاره شباهت دارد و در بيع بيسابقه است، لذا اگر به عنوان اجاره زماني باشد بياشكال است.
◄ آيتالله سيدابوالفضل موسوي تبريزي:
در بيع متعارف كه شارع مقدس هم امضا كرده و اصطلاح خاصي ندارد، تمليك مال با تمام شؤون و اطوار و ازمان است. فرض سئوال، نميتواند بيع باشد.
◄ آيتالله محمدتقي مجلسي اصفهاني:
اين نحو عقد از منصرف ادله خارج بوده و غيرمعهود است و مشروعيت آن ثابت نيست. مقتضاي اصل، عدم تحقق آن است و مسئله مشابه آن در وقف، آن را تاييد ميكند.
◄ آيتالله حسين مظاهري:
جايز نيست، زيرا بيع بايد قطعي بوده و در آن زمان دخالت نداشته باشد، ولي ميتوان به چهار نفر به طور مشترك فروخت و آنها بعد از فروش به طور زمانبندي تقسيم كنند.
◄ آيتالله محمد يزدي:
قال تعالي: «لا تاكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا ان تكنون تجاره عن تراض»10. همان طور كه استاد اعظم جامع المعقول و المنقول فقيه عصر موسس جمهوري اسلامي ايران امام راحل آيتالله العظمي الخميني رضوانالله تعالي عليه فرمودهاند: ظاهر آيه شريفه تقابل حق و باطل است و تجاره به عنوان مصداق حق ذكر شده و ملاك حق و باطل در معاملات عرف و عقلاء است مگر آنكه شارع به طور خاص آن را باطل يا حرام اعلام كرده باشد مثل ربا كه فرمود: «احل الله البيع و حرمالربا»11 و معمولا معاملات از نظر شرع امضايي است نه تاسيسي و تعبدي و حق در برابر باطل در معاملات اختصاص به معاملات متداول و جاري ندارد كه اگر معامله جديدي حسب شرايط زمان به وجود بيايد كه حتي هيچ يك از عناوين فعلي معاملات بر آن صدق نكند و عقلا آن را حق ميدانند و شارع به طور خاص يا عام آن را رد نكرده باشد صحيح و معتبر و ممضي خواهد بود مثل بيمه در اشكال گوناگون آن.
با توجه به اين مقدمه بيع زماني كه در فرض سئوال آمده يك معامله صحيح عقلايي است كه خريدار نسبت به ملك در آن فصل مالك است و هر نوع انتفاع مالكانه ميتواند ببرد از استفاده شخصي يا فروش يا اجاره به غير و... چه آنكه صدق بيع و مبادله مال به مال بر آن باشد يا نه كه شبهه عدم صدق ظهور عرفي در تملك ملك به طور دائم در طول زمان است كه از نظر ما همين مفهوم عرفي در مورد فرض سئوال وجود دارد. زيرا در تمام سالها در همان زمان معين مالك است و خروج از ملك او يا عدم دخول در ملك او در قطعه بعدي زمان مانع از مالكيت او در طول سالها در همان قطعه زمان نيست. حال اگر فرض كنيم اين شبهه مانع از صدق عرفي تملك متعارف در بيع و شراء است مانع از صدق يك قرارداد و داد و ستد عقلايي جديد نيست كه شارع آن را رد نكرده و عقلاء آن را حق و صحيح ميدانند و عموم آيه شريفه شامل آن خواهد بود.
◙ اداره حقوقي قوه قضائيه21
بازگشت به استعلام شماره 5/75 ـ 75/7/21 نظريه مشورتي اداره حقوقي به شرح زير اعلام ميشود. عقد بيع با فرض مندرج در استعلام قابل تحقق نيست. به عبارت ديگر بيع يك ملك براي مثلا يك فصل سال با قوانين موجود مطابقت ندارد زيرا وقتي كه ششدانگ ملكي را ميفروشد، آن ملك از ملكيت او خارج و داخل در ملكيت مشتري مي گردد و اين امر محدوديت زماني ندارد يعني براي هميشه است ولي در بعضي از كشورهاي اروپايي اين قبيل معاملات تجويز شده است و اگر مصحلت باشد كه در ايران هم آن روش اعمالشود نياز به تصويب قانوني خاص دارد.
پينوشتها:
1ـ كاتوزيان، دكتر ناصر، مشاركتها، صلح ص 74.
2ـ «المهاياه و هي قسمه المنفعه بالاجزاء او بالزمان» عاملي، زينالدين «شهيد الثاني» الروضه البهيه ج 1، ص 250.
3ـ كاتوزيان، دكتر ناصر، همان كتاب، ص 75.
4ـ ر.ك: جامعالمقاصد، ج 7 ص 67؛ الروضه البهيه ج 1، ص 250؛ قواعدالاحكام، ج 2 ص 218.
5ـ كاتوزيان، دكتر ناصر، مشاركتها ـ صلح، ص 76.
6ـ ماده 5 قانون تملك آپارتمانها، شركتهاي ساختماني را تجاري دانسته و ماده 2 قانون اصلاح قسمتي از ق.ت، شركتهاي سهامي را به طور مطلق، بازرگاني شمرده است، ر.ك: كاتوزيان، دكتر ناصر، مشاركتها صلح ص 25.
7ـ همان، ص 68.
8ـ المائده / 1.
9ـ همان.
10ـ النساء / 29.
11ـ البقره / 275.
12ـ نظريه شماره 7/5042 تاريخ 75/8/1.
[واتقوالله ان الله شدیدالعقاب]